日本は長らく「マイホームといえば新築」という価値観が根強くありました。しかし近年、建築コストや物価、金利の上昇、そして賃貸住宅の家賃上昇などを背景に、中古住宅市場が急速に拡大しています。
市場規模などを表す産業活動指数は、2016年頃にマンション分譲（新築マンション）とマンション売買仲介（中古マンション）の水準が逆転。とくに2025年に入ってから中古住宅の成約数は急増しており、日本も他の先進国のように「住宅といえば中古」という価値観が広まりつつあります。
新築は「高嶺の花」。賃料も急騰
新築マンション価格は、地価や建材、人件費の上昇などから大幅に高騰しています。2025年7月の首都圏新築マンション平均価格は1億円超。新築戸建ても、急速な性能向上や法改正などもあって価格が高騰しています。また、上がりづらいとされてきた賃貸住宅の家賃も、ここに来て大幅に上昇しています。
このような市況から「家賃が高すぎて、賃貸に住み続けるのがもったいない」「とはいえ、新築は高すぎる……」といった理由で中古住宅を選ぶ人が増加しているものと考えられます。
「年収800万円」でも新築住宅・築浅物件に手が届かない……
東京カンテイが5月に発表したレポートによれば、年収800万円世帯における世帯年収倍率7倍の新築マンション、築10年の築浅マンションが供給されている駅は、首都圏でわずか20駅。14.5％に留まりました。平均世帯年収倍率は、新築マンションが12.2倍（平均価格9,784万円）、築10年の築浅マンション（平均価格7,760万円）が9.7倍です。
年収倍率7倍を超えると融資が受けづらい、あるいは返済負担が大きくなりすぎると言われていることから、多くの世帯にとって新築住宅は「高嶺の花」であり、築浅物件を購入できる世帯も限定的といえるでしょう。
単身者向けの賃貸住宅の家賃も平均10万円超
一方、賃貸住宅の家賃も大幅に上昇しています。アットホームによれば、東京23区の賃貸マンション平均募集家賃価格は、単身者向け物件で初めて10万円を超えました。日本の借地借家法は借主保護の観点が強い法律であり、慣習的にも賃料の値上げがしにくい環境にありましたが、コロナ禍以降のインフレや地価の上昇などを背景に、都市部を中心に賃料が急激に上がっています。
中古住宅市場に追い風
昨今、金利上昇や実質賃金の減少など不動産市場にとって向かい風となる動きも見られますが、こうしたネガティブなことが住み替えの理由になることもあります。住まいの選択肢は、新築住宅、中古住宅、賃貸住宅のみ。このうち現在は、相対的に中古住宅が合理的な選択肢として浮かび上がる環境にあります。
